1. Thế chấp quyền sử dụng đất đang cho thuê theo pháp luật đất đai
Quyền thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất, được pháp luật đất đai ghi nhận và bảo hộ. Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (hiện nay được kế thừa và phát triển trong Luật Đất đai năm 2024), người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt do luật định);
- Thửa đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
2. Thế chấp tài sản đang cho thuê theo pháp luật dân sự và pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ
2.1. Nghĩa vụ thông báo khi thế chấp tài sản đang cho thuê
Theo Điều 34 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trường hợp tài sản đang cho thuê hoặc cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp biết về tình trạng pháp lý của tài sản.
2.2. Quan hệ giữa hợp đồng thế chấp và hợp đồng thuê tài sản
Pháp luật dân sự xác lập nguyên tắc bảo vệ sự ổn định của quan hệ thuê tài sản. Theo đó, trong trường hợp tài sản thế chấp đang được cho thuê và bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ bảo đảm:
- Hợp đồng thuê tài sản không đương nhiên bị chấm dứt;
- Bên thuê được tiếp tục sử dụng tài sản cho đến khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng đã ký kết.
Nguyên tắc này bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thuê – chủ thể thứ ba ngay tình, đồng thời hạn chế các hệ quả tiêu cực phát sinh từ việc xử lý tài sản bảo đảm.
Tuy nhiên, pháp luật cũng đặt ra một ngoại lệ quan trọng. Trong trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, nhưng sau đó bên thế chấp mới cho thuê tài sản mà không thông báo cho bên nhận thế chấp, thì hợp đồng thuê sẽ chấm dứt tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Khi đó, quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê được giải quyết theo hợp đồng thuê và quy định của pháp luật dân sự.
3. Khái niệm và bản chất pháp lý của thế chấp tài sản
3.1. Khái niệm thế chấp tài sản
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Bản chất của thế chấp là sự ràng buộc giá trị tài sản với nghĩa vụ dân sự, trong khi quyền chiếm hữu và khai thác tài sản vẫn thuộc về bên thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định đặc biệt.
3.2. Đối tượng của thế chấp tài sản
Phạm vi tài sản dùng để thế chấp được pháp luật quy định rất rộng, bao gồm:
- Vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá;
- Tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai;
- Tài sản đang cho thuê, cho mượn.
Điều kiện tiên quyết là tài sản đó phải thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
Theo Điều 318 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản, động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng được xác định là tài sản thế chấp, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Đối với thế chấp quyền sử dụng đất, nếu tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì mặc nhiên cũng thuộc phạm vi tài sản thế chấp.
3.3. Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp
Chủ thể trong quan hệ thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là điều kiện bắt buộc để giao dịch thế chấp có hiệu lực pháp lý.
Nếu chủ thể không đủ năng lực theo quy định (ví dụ: người chưa đủ tuổi, người mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự) thì hợp đồng thế chấp có thể bị tuyên vô hiệu.)
4. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản
Hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản độc lập hoặc được ghi nhận trong hợp đồng chính. Đối với một số loại tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thế chấp bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký theo quy định của pháp luật chuyên ngành.
Hình thức hợp đồng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu lực pháp lý của biện pháp bảo đảm.
5. Nội dung cơ bản của hợp đồng thế chấp và quyền, nghĩa vụ của các bên
5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp (Điều 321-320 Bộ luật Dân sự 2015)
Bên thế chấp có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản; thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản; sửa chữa hoặc thay thế tài sản khi bị hư hỏng; và không được định đoạt tài sản thế chấp trái với thỏa thuận hoặc quy định pháp luật.
Bên thế chấp được tiếp tục khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (Điều 323-322 Bộ luật Dân sự 2015)
Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ đến hạn mà không được thực hiện; có nghĩa vụ trả lại giấy tờ liên quan đến tài sản khi chấm dứt thế chấp; và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo quản tài sản nếu là người giữ tài sản thế chấp.
Kết luận
Từ các quy định pháp luật hiện hành có thể khẳng định rằng: tài sản đang cho thuê hoàn toàn có thể được dùng để thế chấp, bao gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định. Pháp luật đồng thời thiết lập cơ chế bảo vệ quyền lợi của bên thuê, bảo đảm sự ổn định của các quan hệ dân sự, nhưng cũng đặt ra nghĩa vụ minh bạch và trung thực cho bên thế chấp trong quan hệ với bên nhận thế chấp. Việc hiểu đúng và áp dụng chính xác các quy định về thế chấp tài sản đang cho thuê không chỉ giúp hạn chế rủi ro pháp lý, mà còn góp phần bảo đảm an toàn cho các giao dịch dân sự, tín dụng trong thực tiễn.
Đội ngũ Luật sư của chúng tôi sẵn sàng cho những tư vấn chuyên sâu hơn cũng như giải đáp những thắc mắc liên quan đến các lĩnh vực dân sự, hình sự, hành chính, thừa kế, hôn nhân gia đình, đất đai, xây dựng, lao động, kinh doanh, thương mại, hợp đồng, sở hữu trí tuệ, các vụ việc có yếu tố nước ngoài…. theo địa chỉ và thông tin liên lạc dưới đây:
PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG
| Trụ sở chính | Tầng 3, Tòa nhà Thương mại TTC Plaza Đức Trọng, 713 Quốc lộ 20, Đức Trọng, Lâm Đồng. |
| Văn phòng tại TP. HCM | 520/75 Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh. |
| Hotline | 0961 523 300 |
| Website | luatductrong.com |
| ls.quynhmi@gmail.com |
