Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch có giá trị lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Việc bên bán xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa người nhận chuyển nhượng có thể yên tâm đặt cọc ngay. Trước khi giao tiền, bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra ít nhất về chủ thể có quyền chuyển nhượng, tình trạng pháp lý của thửa đất, quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất, hiện trạng thực tế và nội dung hợp đồng đặt cọc.
Đặc biệt, theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, để được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Vì vậy, trước khi ký hợp đồng đặt cọc, người mua nên thực hiện 5 bước sau.
Bước 1: Kiểm tra Giấy chứng nhận và xác định đúng người có quyền chuyển nhượng đất
Đây là bước đầu tiên nhưng không nên dừng lại ở việc “xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thật hay không”.
Theo điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải có một trong các loại Giấy chứng nhận được pháp luật quy định, trừ một số trường hợp ngoại lệ.
Bên nhận chuyển nhượng cần kiểm tra:
- Số Giấy chứng nhận;
- Người sử dụng đất/chủ sở hữu tài sản;
- Số thửa;
- Số tờ bản đồ;
- Diện tích;
- Địa chỉ thửa đất;
- Mục đích sử dụng đất;
- Thời hạn sử dụng;
- Hình thức sử dụng;
- Tài sản gắn liền với đất;
- Các nội dung ghi chú, hạn chế quyền hoặc biến động được thể hiện trên Giấy chứng nhận.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định hồ sơ đăng ký đất đai và dữ liệu đất đai bao gồm các thông tin về người sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất và thông tin về tài sản gắn liền với đất.
- Đặc biệt phải xác định ai là người có quyền ký:
Nếu Giấy chứng nhận đứng tên nhiều người, người mua cần xác định đầy đủ những người có quyền đối với thửa đất và người nào sẽ tham gia giao dịch.
Luật Đất đai 2024 cũng quy định tại khoản 1 Điều 27 rằng trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện quyền hoặc ủy quyền cho người đại diện thực hiện.
Rủi ro thường gặp: người mua chỉ làm việc với một người trong gia đình và cho rằng người này có toàn quyền bán đất.
- Hồ sơ nên yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp
- Bản gốc Giấy chứng nhận;
- CCCD/hộ chiếu của người đứng tên;
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân khi cần xác định tài sản chung;
- Văn bản ủy quyền nếu giao dịch thông qua người đại diện;
- Hồ sơ liên quan đến tài sản gắn liền với đất nếu có.
Bước 2: Kiểm tra đất có tranh chấp, kê biên, thế chấp hoặc bị hạn chế giao dịch không
Đây là bước có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.
Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định quyền sử dụng đất muốn được chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện:
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, có Giấy chứng nhận chưa đủ.
2.1. Kiểm tra tranh chấp
Người mua nên tìm hiểu:
- Đất có tranh chấp ranh giới không?
- Có tranh chấp lối đi không?
- Có tranh chấp thừa kế không?
- Có người khác đang khiếu nại quyền sử dụng đất không?
- Địa phương có thông tin về tranh chấp, khiếu nại liên quan đến thửa đất không?
Luật Đất đai 2024 ghi nhận quyền tiếp cận của công dân đối với thông tin về kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai tại Điều 24.
2.2. Kiểm tra thế chấp
Đất có thể đang được thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
Trong trường hợp này, không nên chỉ nghe bên bán nói:
“Cứ đặt cọc trước, sau đó tôi sẽ giải chấp.”
Người mua cần xác định rõ:
- Đất đang thế chấp ở đâu?
- Nghĩa vụ được bảo đảm là gì?
- Khoản vay còn bao nhiêu?
- Có văn bản của bên nhận thế chấp đồng ý với phương án xử lý/giao dịch hay không?
- Khi nào thực hiện giải chấp?
- Nếu không giải chấp được thì tiền cọc được xử lý thế nào?
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Khuyến nghị: Nếu đất đang thế chấp, nên thiết kế phương án thanh toán và giải chấp trong hợp đồng một cách cụ thể, thay vì giao toàn bộ tiền cho bên bán.
Bước 3: Kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất
Đây là bước rất dễ bị bỏ qua nhưng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sử dụng đất trong tương lai.
Theo Điều 24 Luật Đất đai 2024, công dân có quyền tiếp cận thông tin về:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;
- Kết quả thanh tra, kiểm tra và giải quyết tranh chấp đất đai.
Đồng thời, Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.
Cần kiểm tra những gì?
Không nên chỉ hỏi:
“Đất này có dính quy hoạch không?”
Mà nên xác định cụ thể:
- Thửa đất có nằm trong quy hoạch sử dụng đất không?
- Có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm không?
- Có thuộc khu vực dự kiến thu hồi đất không?
- Có quy hoạch đường giao thông đi qua không?
- Có quy hoạch công trình công cộng, khu đô thị, dự án khác không?
- Quy hoạch đó đã được phê duyệt hay mới chỉ là đề xuất/dự kiến?
Lưu ý quan trọng: “Đất nằm trong quy hoạch” không phải lúc nào cũng đồng nghĩa “không được chuyển nhượng”.
Luật Đất đai 2024 còn quy định tại khoản 4 Điều 76 rằng trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật.
Do đó, cần phân biệt giữa: Quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Bước 4: Kiểm tra hiện trạng, ranh giới, diện tích và lối đi
Một sai lầm phổ biến là chỉ kiểm tra hồ sơ mà không kiểm tra thực địa.
Theo Luật Đất đai, hồ sơ địa chính và thông tin đất đai có vai trò trong việc xác định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất và cung cấp thông tin cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiếp cận đất đai.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định thông tin đăng ký biến động liên quan đến thửa đất gồm số thửa, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng, nguồn gốc sử dụng và các thông tin khác về thửa đất.
Khi đi xem đất, cần đối chiếu:
Diện tích: Diện tích thực tế có dấu hiệu chênh lệch lớn so với Giấy chứng nhận không?
Ranh giới: Có hàng rào, mốc giới rõ ràng không? Hàng xóm có sử dụng lấn sang đất không?
Lối đi: Đường vào đất là đường công cộng hay đi qua đất của người khác?
Tài sản trên đất: Nhà, công trình, cây trồng hoặc tài sản khác thuộc quyền sở hữu của ai?
Mục đích sử dụng: Thực tế đang sử dụng đất có phù hợp với mục đích ghi nhận trên Giấy chứng nhận hay không?
Đặc biệt lưu ý lối đi: Có những trường hợp bên nhận chuyển nhượng thấy đất có đường đi thuận tiện và mặc nhiên cho rằng đây là đường giao thông công cộng.
Nhưng nếu đó là lối đi qua đất của người khác, người mua cần kiểm tra căn cứ pháp lý của quyền đi qua.
Nếu không làm rõ vấn đề này trước khi đặt cọc, sau khi mua đất mới phát sinh tranh chấp về lối đi thì việc xử lý sẽ phức tạp hơn rất nhiều.
Bước 5: Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc trước khi giao tiền
Sau khi hoàn tất 4 bước trên, người mua mới nên chuyển sang bước cuối cùng: soạn thảo và ký hợp đồng đặt cọc.
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên có thỏa thuận khác về hậu quả của việc vi phạm đặt cọc, vì vậy điều khoản này cần được soạn thảo cẩn thận.
PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG
| Trụ sở chính | Tầng 3, Tòa nhà Thương mại TTC Plaza Đức Trọng, 713 Quốc lộ 20, Đức Trọng, Lâm Đồng. |
| Văn phòng tại TP. HCM | 520/75 Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh. |
| Hotline | 0961 523 300 |
| Website | luatductrong.com |
| ls.quynhmi@gmail.com |
