Bạn đang sử dụng đất tại xã Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng và có nhu cầu tách thửa để chuyển nhượng một phần đất, tặng cho con, phân chia di sản thừa kế hoặc phân chia tài sản chung của vợ chồng?

Bạn đang tìm hiểu về điều kiện tách thửa, diện tích tối thiểu, hồ sơ, trình tự thực hiện, cơ quan giải quyết và các khoản phí, lệ phí phải nộp?

Trên thực tế, thủ tục tách thửa đất không đơn giản chỉ là chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa đất nhỏ. Người sử dụng đất cần kiểm tra đồng thời loại đất, diện tích, kích thước, hiện trạng, lối đi, quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất.

Đặc biệt, điều kiện tách thửa tại Lâm Đồng được quy định riêng theo từng loại đất. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất nên kiểm tra hồ sơ cụ thể để xác định phương án tách thửa có khả thi hay không.

1. Tách thửa đất là gì? Căn cứ pháp lý về tách thửa đất:

Tách thửa đất là việc phân chia một thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất để đăng ký, quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật.

Hiện nay, quy định pháp luật trực tiếp về tách thửa tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 (Luật số 31/2024/QH15). Luật này có hiệu lực từ ngày 01/01/2025.

Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm các điều kiện theo quy định pháp luật, trong đó đáng chú ý là:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận theo quy định, hoặc đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo pháp luật;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết theo quy định pháp luật;
• Việc tách thửa phải bảo đảm điều kiện về diện tích, kích thước tối thiểu của thửa đất sau khi tách theo quy định của UBND cấp tỉnh; Trường hợp hình thành lối đi thì phải bảo đảm các điều kiện pháp luật liên quan đến lối đi và kết nối giao thông.

Như vậy, tách thửa không đơn thuần là việc chia diện tích đất trên thực tế. Việc chia đất chỉ được pháp luật công nhận khi các thửa đất hình thành sau khi tách đáp ứng đầy đủ điều kiện và được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

Tại xã Đức Trọng, việc tách thửa thường phát sinh trong các trường hợp:

• Cha mẹ tách thửa để tặng cho con;
• Tách một phần đất để chuyển nhượng;
• Phân chia di sản thừa kế;
• Phân chia tài sản chung của vợ chồng;
• Phân chia quyền sử dụng đất giữa những người đồng sử dụng;
• Tách thửa để các thành viên trong gia đình sử dụng riêng.

Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất đều có thể tách thửa.

Việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện của Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quy định cụ thể của UBND tỉnh Lâm Đồng về điều kiện, diện tích tối thiểu được tách thửa.

2. Điều kiện tách thửa đất tại xã Đức Trọng

Trước khi xét diện tích tối thiểu, thửa đất phải đáp ứng điều kiện chung của Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các điều kiện cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.

Theo Điều 4 Quyết định 27/2024/QĐ-UBND, được sửa đổi, bổ sung bởi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, một số điểm đáng chú ý khi thực hiện việc tách thửa đất như sau:

Thứ nhất, loại đất phải phù hợp

Mục đích sử dụng đất được tách phải là mục đích sử dụng đất được ghi trên Giấy chứng nhận.

Thứ hai, đất không có thông báo hoặc quyết định thu hồi

Đất không có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp đã có thông báo thu hồi nhưng xác định được rõ phạm vi, ranh giới phần đất bị thu hồi thì phần diện tích còn lại có thể được xem xét tách thửa.

Thứ ba, một số loại đất không được tách

Quyết định 27/2024 quy định không được tách thửa đối với các trường hợp sau:

• Đất rừng phòng hộ;
• Đất rừng đặc dụng;
• Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
• Đất có vi phạm pháp luật đất đai nhưng chưa chấp hành xử lý;
• Đất được Nhà nước cho thuê, trừ trường hợp đặc biệt đối với đất nhỏ hẹp, nằm xen kẹt do Nhà nước quản lý.

Thứ tư, phải bảo đảm lối đi và hạ tầng cần thiết

Việc tách thửa phải bảo đảm các điều kiện về lối đi, cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác theo Luật Đất đai.

Đặc biệt, sau khi Quyết định 32/2025/QĐ-UBND có hiệu lực, nếu thửa đất ở sau khi tách không tiếp giáp đường giao thông công cộng, thửa đất mới phải tiếp giáp lối đi; lối đi phải được thể hiện trên bản vẽ tách thửa và đáp ứng Điều 220, Điều 29 Luật Đất đai 2024.

3. Diện tích tối thiểu tách thửa tại Đức Trọng, Lâm Đồng

Căn cứ theo Điều 5 Quyết định 27/2024/QĐ-UBND và các nội dung sửa đổi, bổ sung tại Quyết định 32/2025/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu để thực hiện việc tách thửa đối với từng loại đất như sau:

Loại đất	Diện tích tối thiểu tại khu vực xã	Kích thước/điều kiện
Đất ở nông thôn chưa có quy định dạng kiến trúc	72 m²	Cạnh đất ở ≥ 4,5 m; cạnh tiếp giáp đường/lối đi ≥ 4,5 m
Đất ở nông thôn đã có quy định dạng kiến trúc	Theo quy hoạch	Theo quy định về dạng kiến trúc nhà ở trong quy hoạch
Đất trồng cây hằng năm, lâu năm; đất nông nghiệp khác	1.000 m²	Cạnh tiếp giáp đường/lối đi ≥ 10 m
Đất rừng sản xuất là rừng trồng	10.000 m²	Theo điều kiện tách thửa và quy định liên quan
Đất thương mại, dịch vụ/phi nông nghiệp khác	Tùy thời hạn sử dụng	Đất lâu dài: theo đất ở; Đất có thời hạn: theo khoản 5 Điều 5

4. Hồ sơ tách thửa đất tại xã Đức Trọng

Theo quy định pháp luật về đăng ký đất đai, hồ sơ tách thửa về cơ bản gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất (Mẫu số 01/ĐK);
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Các giấy tờ khác theo từng trường hợp cụ thể.

Tùy mục đích tách thửa, hồ sơ có thể cần bổ sung giấy tờ liên quan đến:

• Hợp đồng tặng cho;
• Hợp đồng chuyển nhượng;
• Văn bản phân chia di sản;
• Bản án/quyết định của Tòa án;
• Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản của vợ chồng;
• Giấy ủy quyền.

5. Trình tự, thủ tục tách thửa đất tại xã Đức Trọng

Về cơ bản, người sử dụng đất có thể thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra điều kiện tách thửa: Người sử dụng đất cần kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, loại đất, diện tích, kích thước, hiện trạng, lối đi, quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thửa đất có đang thế chấp, kê biên.

Bước 2: Đo đạc, lập bản vẽ tách thửa

Bản vẽ cần thể hiện rõ phương án phân chia thửa đất, bao gồm: vị trí, ranh giới, diện tích, kích thước, các thửa đất mới, phần đất làm lối đi (nếu có).

Bước 3: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tách thửa tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết thủ tục đăng ký đất đai trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng theo quy định hiện hành về phân định thẩm quyền và tổ chức chính quyền địa phương.

Bước 4: Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hồ sơ, đối chiếu thông tin và xác định việc tách thửa có đáp ứng điều kiện theo quy định hay không.

Bước 5: Cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận

Nếu đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền thực hiện đăng ký biến động, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho các thửa đất hình thành sau khi tách theo quy định.

6. Một số lưu ý khi tách thửa tại xã Đức Trọng, tỉnh Lâm Đồng

Trước khi thực hiện thủ tục, người sử dụng đất nên kiểm tra quy hoạch, hiện trạng và tính pháp lý của thửa đất, thay vì chỉ căn cứ vào diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đặc biệt, cần xác định rõ:

• Thửa đất thuộc loại đất nào;
• Diện tích và kích thước các thửa sau khi tách;
• Thửa đất có tiếp giáp đường giao thông hoặc có lối đi hợp pháp hay không;
• Có thuộc khu vực đã có quy định về dạng kiến trúc nhà ở hay không;
• Có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất hay không;
• Có tranh chấp, kê biên hoặc vi phạm pháp luật đất đai hay không;
• Hiện trạng sử dụng có phù hợp với Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính hay không.

PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG

Trụ sở chính	Tầng 3, Tòa nhà Thương mại TTC Plaza Đức Trọng, 713 Quốc lộ 20, Đức Trọng, Lâm Đồng.
Văn phòng tại TP. HCM	520/75 Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh.
Hotline	0961 523 300
Website	luatductrong.com
Email	ls.quynhmi@gmail.com