Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân về nguyên tắc thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Tuy nhiên, có một số trường hợp được miễn thuế. Đáng chú ý, từ 01/7/2026, quy định mới tại Luật Thuế TNCN và Nghị định 253/2026/NĐ-CP đã có hiệu lực.

1. Chuyển nhượng bất động sản giữa những người có quan hệ gia đình

Đây là trường hợp miễn thuế phổ biến nhất. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được miễn TNCN khi giao dịch giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Quy định này áp dụng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, trong đó có chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Cha chuyển nhượng một thửa đất cho con ruột thì phần thu nhập từ giao dịch này thuộc trường hợp miễn thuế TNCN, nếu chứng minh được quan hệ cha-con theo quy định.

2. Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất

Cá nhân được miễn thuế TNCN nếu chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở duy nhất của mình tại Việt Nam.

Từ 01/7/2026, Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định cụ thể hơn về điều kiện này. Theo đó, về cơ bản phải đáp ứng các điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất một quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam.
• Quyền sở hữu nhà ở/quyền sử dụng đất ở phải tồn tại tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất; nếu chỉ chuyển nhượng một phần thì không thuộc diện miễn.
• Việc miễn thuế không áp dụng đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
• Trường hợp đồng sở hữu/đồng sử dụng phải xem xét riêng tình trạng sở hữu, sử dụng của từng cá nhân.

Ví dụ: Ông A chỉ đứng tên duy nhất một thửa đất ở tại Việt Nam, đã có quyền sử dụng đất được 200 ngày và nay bán toàn bộ thửa đất đó → có thể thuộc trường hợp miễn TNCN nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên.

Lưu ý: “Chỉ có một thửa đất” không đồng nghĩa với “chắc chắn được miễn thuế”. Phải kiểm tra loại đất, thời gian sở hữu/sử dụng, phạm vi chuyển nhượng và tình trạng tài sản khác của người chuyển nhượng.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất

Luật Thuế TNCN quy định thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất thuộc trường hợp miễn thuế.

Trường hợp này cần phân biệt với việc sau đó cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Không nên mặc nhiên hiểu rằng mọi giao dịch bán đất được Nhà nước giao đều miễn TNCN; cần xác định chính xác bản chất giao dịch và nguồn gốc quyền sử dụng đất.

4. Một số trường hợp không phải là “miễn thuế” nhưng dễ bị nhầm

Có những trường hợp pháp luật quy định không phát sinh hoặc chưa phải nộp thuế tại thời điểm nhất định, nhưng không nên gọi chung là “miễn thuế”.

Chẳng hạn, pháp luật thuế trước đây từng quy định trường hợp góp vốn bằng bất động sản có thể tạm thời chưa thu thuế; đây khác với trường hợp thu nhập được miễn thuế hoàn toàn.

Ngoài ra, nếu bên chuyển nhượng là tổ chức/doanh nghiệp, việc xác định nghĩa vụ thuế có thể thuộc phạm vi thuế thu nhập doanh nghiệp, không áp dụng đơn giản theo các trường hợp miễn TNCN nêu trên.

PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG