Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, cần đặc biệt phân biệt thời điểm chuyển nhượng và tình trạng giấy tờ của thửa đất.
- Giấy viết tay mua bán đất trước ngày 01/7/2014
Đây là trường hợp đáng chú ý nhất.
Theo khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu người đang sử dụng đất nhận chuyển quyền trước ngày 01/7/2014, dù việc chuyển nhượng không đúng quy định về hình thức nhưng có chữ ký của các bên liên quan, và thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng, thì có thể làm thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền.
Đáng chú ý, quy định này áp dụng cả trường hợp:
Nhận chuyển quyền trước 01/7/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai.
Như vậy, một giấy mua bán đất viết tay từ năm 2010 chẳng hạn không đương nhiên vô giá trị chỉ vì không công chứng/chứng thực; người mua có thể thuộc trường hợp được giải quyết cấp sổ theo Điều 42.
- Chuyển nhượng trước 01/8/2024, đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Nếu việc nhận chuyển nhượng xảy ra trước ngày 01/8/2024, và thửa đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thuộc Điều 137 Luật Đất đai 2024, thì cũng có cơ chế xử lý.
Nghị định 101 quy định trường hợp nhận chuyển quyền trước 01/8/2024, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền thì người đang sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận mà không phải thực hiện lại thủ tục chuyển quyền.
- Đất đã có sổ, mua bán bằng giấy viết tay trước 01/8/2024
Nếu người mua có:
- Giấy chứng nhận đã cấp cho thửa đất;
- Giấy viết tay/hợp đồng/văn bản thể hiện việc chuyển nhượng;
Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng có quy định riêng để giải quyết việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng trong một số trường hợp.
- Trường hợp giấy viết tay có chữ ký của hai bên nhưng không công chứng
Về nguyên tắc hiện nay, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường phải đáp ứng điều kiện về hình thức theo pháp luật. Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, trong đó thông thường người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận và đáp ứng các điều kiện liên quan.
Tuy nhiên, Điều 42 Nghị định 101/2024 là cơ chế xử lý đặc biệt đối với các giao dịch đã xảy ra trong quá khứ. Vì vậy, việc giấy viết tay không công chứng không đồng nghĩa với việc người mua chắc chắn mất quyền.
Điểm quan trọng là phải xác định:
Ngày viết giấy → đất lúc đó đã có sổ hay chưa → ai đứng tên sổ → giấy viết tay có chữ ký của ai → người mua có quản lý, sử dụng đất thực tế không → đất có tranh chấp không.
- Một trường hợp khác: giấy tờ mua bán được dùng để chứng minh nguồn gốc đất
Điều 137 Luật Đất đai 2024 còn ghi nhận nhiều loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, trong đó có các giấy tờ liên quan đến mua bán nhà, tài sản gắn liền với đất hoặc mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan từ ngày 15/10/1993 trở về sau.
Vì vậy, giấy viết tay cũ có thể có giá trị chứng minh nguồn gốc/quá trình sử dụng đất, ngay cả khi không phải là một hợp đồng chuyển nhượng đáp ứng đầy đủ hình thức hiện hành.
- anh giữa hai thửa đất liền kề;
- Tranh chấp diện tích đất thực tế sử dụng so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận;
- Một bên cho rằng hộ liền kề xây tường, hàng rào, nhà ở hoặc công trình lấn sang đất của mình;
- Tranh chấp về vị trí mốc giới do mốc giới cũ bị mất hoặc bị thay đổi;
- Hai bên có Giấy chứng nhận nhưng số liệu, kích thước hoặc vị trí ranh giới trên thực tế không thống nhất;
- Tranh chấp phát sinh từ quá trình sử dụng đất ổn định qua nhiều năm nhưng hồ sơ địa chính, bản đồ hoặc giấy tờ về đất có sự khác biệt.
Để giải quyết vụ việc, không nên chỉ căn cứ vào hiện trạng hàng rào hoặc mốc giới đang tồn tại mà cần xem xét toàn bộ hồ sơ pháp lý và quá trình quản lý, sử dụng đất của các bên.
- Căn cứ xác định ranh giới giữa các thửa đất
Việc xác định ranh giới đất cần được xem xét trên cơ sở các tài liệu, chứng cứ có liên quan, chẳng hạn:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
- Bản đồ địa chính, trích đo địa chính;
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
- Mốc giới thực tế;
- Các giấy tờ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất;
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế;
- Biên bản xác định ranh giới, mốc giới;
- Tài liệu đo đạc qua các thời kỳ;
- Chứng cứ về việc quản lý, sử dụng đất thực tế;
- Lời khai của người làm chứng và các tài liệu, chứng cứ khác.
Đặc biệt, trong những vụ việc ranh giới đã thay đổi qua nhiều năm, việc đo đạc, xác định hiện trạng và đối chiếu với hồ sơ địa chính thường có vai trò quan trọng trong việc xác định phạm vi quyền sử dụng đất của mỗi bên.
- Hòa giải tranh chấp ranh giới đất
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở hoặc thông qua các cơ chế hòa giải khác theo quy định pháp luật.
Đối với tranh chấp đất đai thuộc trường hợp phải thực hiện hòa giải tại cơ quan nhà nước trước khi giải quyết theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Do đó, khi phát sinh tranh chấp ranh giới đất, việc lập hồ sơ và chuẩn bị chứng cứ ngay từ giai đoạn hòa giải là rất quan trọng.
- Trường hợp hòa giải không thành thì giải quyết như thế nào?
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được xác định tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất và giấy tờ mà các bên đang có.
Đối với trường hợp các bên tranh chấp hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, tranh chấp thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 236 thì Tòa án giải quyết.
Trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ theo Điều 137, pháp luật cho phép các bên lựa chọn phương thức giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 236, trong đó có khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc yêu cầu cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết theo quy định.
Vì vậy, không phải mọi tranh chấp ranh giới đất đều có cùng một trình tự giải quyết. Cần kiểm tra cụ thể hồ sơ của từng thửa đất trước khi xác định cơ quan có thẩm quyền.
- Văn phòng Luật sư Đức Trọng cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp ranh giới đất
Với đội ngũ luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, Văn phòng Luật sư Đức Trọng nhận tư vấn và tham gia giải quyết các vụ việc liên quan đến tranh chấp ranh giới, mốc giới và quyền sử dụng đất.
Phạm vi dịch vụ gồm:
- Tư vấn pháp lý ban đầu.
- Luật sư tiếp nhận thông tin, kiểm tra hồ sơ và đánh giá sơ bộ căn cứ pháp lý của khách hàng.
- Rà soát hồ sơ đất đai
- Kiểm tra Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, bản đồ, giấy tờ nguồn gốc đất và các tài liệu liên quan để xác định cơ sở bảo vệ quyền lợi của khách hàng.
- Tư vấn và hỗ trợ hòa giải.
- Soạn thảo đơn yêu cầu hòa giải, chuẩn bị nội dung làm việc và tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình hòa giải.
- Đại diện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.
- Khởi kiện và tham gia tố tụng tại Tòa án
Trong trường hợp tranh chấp không thể giải quyết bằng thương lượng, hòa giải, Văn phòng Luật sư Đức Trọng tư vấn phương án khởi kiện, chuẩn bị hồ sơ, chứng cứ và tham gia tố tụng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
- Vì sao cần luật sư tham gia tranh chấp ranh giới đất?
Tranh chấp ranh giới đất thường liên quan đồng thời đến Giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất và quá trình quản lý sử dụng qua nhiều thời kỳ.
Một sai sót trong việc xác định ranh giới hoặc thu thập chứng cứ ngay từ đầu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình giải quyết vụ việc.
Do đó, khi phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất nên:
- Không tự ý phá dỡ công trình, hàng rào hoặc lấn sang phần đất đang tranh chấp;
- Không tự ý thay đổi hiện trạng thửa đất;
- Thu thập và bảo quản đầy đủ giấy tờ, tài liệu liên quan;
- Thực hiện đo đạc, xác định hiện trạng khi cần thiết;
- Tham vấn luật sư sớm để có phương án xử lý phù hợp.
Khách hàng có nhu cầu tư vấn vui lòng cung cấp các tài liệu liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, giấy tờ về nguồn gốc đất, bản vẽ/trích đo, hình ảnh hiện trạng và các văn bản đã làm việc với cơ quan có thẩm quyền để luật sư có cơ sở đánh giá vụ việc.
PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG
| Trụ sở chính | Tầng 3, Tòa nhà Thương mại TTC Plaza Đức Trọng, 713 Quốc lộ 20, Đức Trọng, Lâm Đồng. |
| Văn phòng tại TP. HCM | 520/75 Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh. |
| Hotline | 0961 523 300 |
| Website | luatductrong.com |
| ls.quynhmi@gmail.com |
