Người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết thì có sang tên trực tiếp cho người khác được không? Người thừa kế cần làm những thủ tục gì để được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Đây là vấn đề thường gặp trong các trường hợp cha mẹ mất để lại nhà đất cho con, vợ hoặc chồng mất để lại tài sản cho người còn sống hoặc người sử dụng đất chết nhưng chưa kịp thực hiện thủ tục sang tên.
Theo quy định pháp luật hiện hành, không thể thực hiện việc sang tên trực tiếp từ người đã chết sang người thừa kế theo cách thức của một giao dịch chuyển nhượng thông thường. Trước hết phải xác định quyền thừa kế đối với quyền sử dụng đất, thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản, sau đó đăng ký biến động đất đai để ghi nhận người thừa kế trên Giấy chứng nhận.
1. Người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chết thì quyền sử dụng đất được xử lý như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015, thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết.
Kể từ thời điểm này, quyền sử dụng đất và các tài sản khác thuộc quyền của người chết có thể trở thành di sản thừa kế, được phân chia cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Đối với quyền sử dụng đất, khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận thừa kế được thực hiện các quyền đối với đất khi có Giấy chứng nhận hoặc thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai.
2. Ai được hưởng quyền sử dụng đất của người đã chết
Có hai trường hợp cơ bản:
Trường hợp 1: Người chết có để lại di chúc
Di sản được chia theo nội dung di chúc, nếu di chúc hợp pháp và không thuộc trường hợp bị hạn chế hoặc vô hiệu theo quy định pháp luật.
Trường hợp 2: Người chết không để lại di chúc
Di sản được chia theo pháp luật.
Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm:
– Vợ hoặc chồng của người chết;
– Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi;
– Con đẻ, con nuôi của người chết.
Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau, trừ trường hợp có quy định khác của pháp luật.
3. Thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi người đứng tên đã chết
Về cơ bản, quá trình này có thể thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Xác định di sản và người thừa kế:
– Người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chết;
– Thửa đất có thuộc quyền sử dụng của người chết hay không;
– Đất là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng;
– Có di chúc hay không;
– Có những người thuộc hàng thừa kế nào;
– Có người thừa kế bị mất quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản hoặc thuộc trường hợp thừa kế thế vị hay không.
Đây là bước rất quan trọng bởi việc xác định đúng di sản và đúng người thừa kế là cơ sở để thực hiện các thủ tục tiếp theo.
Bước 2: Thực hiện thủ tục khai nhận hoặc phân chia di sản
Nếu những người thừa kế thống nhất về việc phân chia di sản, có thể thực hiện thủ tục lập văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo quy định pháp luật.
Trường hợp có nhiều người thừa kế và tất cả đều thống nhất để một người nhận toàn bộ quyền sử dụng đất thì nội dung này cần được thể hiện hợp pháp trong văn bản về thừa kế.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu thuộc trường hợp phải thực hiện
Tùy từng trường hợp nhận thừa kế, người nhận di sản có thể phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan theo quy định pháp luật về thuế, phí và lệ phí.
Đối với quan hệ thừa kế giữa những người thân thích, pháp luật về thuế và lệ phí có những trường hợp được miễn, giảm. Do đó, cần xem xét quan hệ giữa người để lại di sản và người nhận thừa kế trước khi xác định nghĩa vụ tài chính cụ thể.
Bước 4: Đăng ký biến động và sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn tất thủ tục thừa kế, người được nhận quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để cơ quan có thẩm quyền cập nhật người sử dụng đất mới.
Theo điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký biến động. Đồng thời, khoản 3 Điều 133 quy định đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế hoặc từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
4. Hồ sơ sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do nhận thừa kế gồm những gì?
– Đơn đăng ký biến động đất đai;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Giấy chứng tử của người để lại di sản;
– Di chúc hợp pháp, nếu thừa kế theo di chúc;
– Văn bản khai nhận di sản hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản;
– Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người thừa kế, trong trường hợp cần thiết;
– Giấy tờ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ chứng minh thuộc trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính;
– Các giấy tờ khác tùy thuộc vào tình trạng pháp lý của thửa đất.

PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG