Trong thực tế, việc mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại khu vực nông thôn hoặc giữa những người có quan hệ thân quen. Nhiều trường hợp các bên chỉ lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, ký tên với nhau mà không công chứng, chứng thực hoặc thực hiện thủ tục sang tên theo quy định.
Tuy nhiên, khi xảy ra tranh chấp, nhiều người mới băn khoăn liệu hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay có được pháp luật công nhận hay không, có làm được sổ đỏ hay không và cần xử lý thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình.
1. Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?
Mua bán đất bằng giấy viết tay là việc các bên tự lập giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Thông thường giấy viết tay sẽ ghi nhận các nội dung như:
- Thông tin bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
- Diện tích, vị trí thửa đất;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức thanh toán;
- Chữ ký của các bên.
Tuy nhiên, việc chỉ lập giấy viết tay không đồng nghĩa với việc giao dịch đã đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Pháp luật hiện hành quy định thế nào về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Căn cứ pháp lý
- Điều 27 Luật Đất đai năm 2024;
- Điều 164 Luật Đất đai năm 2024;
- Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản.
Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Sau khi ký kết hợp đồng, các bên còn phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, giấy viết tay đơn thuần không phải là hình thức giao dịch mà pháp luật khuyến khích áp dụng đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3. Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ quy định về hình thức có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, pháp luật dân sự hiện hành có cơ chế bảo vệ đối với giao dịch đã được thực hiện trên thực tế.
Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu giao dịch bằng văn bản vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Điều này có nghĩa rằng giấy viết tay không đương nhiên vô hiệu trong mọi trường hợp.
4. Những trường hợp giấy viết tay vẫn được công nhận
Trên thực tế, nhiều giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được Tòa án hoặc cơ quan nhà nước xem xét công nhận nếu đáp ứng các điều kiện luật định.
Trường hợp 1: Giao dịch đã hoàn thành phần lớn nghĩa vụ
Căn cứ theo Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Ví dụ:
- Bên mua đã thanh toán gần như toàn bộ tiền mua đất;
- Bên bán đã giao đất cho bên mua quản lý, sử dụng ổn định trong thời gian dài.
Trong trường hợp này, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch.
Trường hợp 2: Giao dịch thuộc trường hợp được cấp Giấy chứng nhận theo quy định chuyển tiếp của pháp luật đất đai
Căn cứ pháp lý
Khoản 1 Điều 42 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024.
Một số trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước thời điểm luật quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực có thể được xem xét đăng ký và cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định:
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai;
– Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 45 của Luật Đất đai.
4. Đất mua bằng giấy viết tay có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai năm 2024;
- Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
Việc đất mua bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào:
- Thời điểm chuyển nhượng;
- Nguồn gốc sử dụng đất;
- Việc sử dụng đất có ổn định, liên tục hay không;
- Tình trạng tranh chấp;
- Điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai.
Do đó, không phải mọi trường hợp mua bán bằng giấy viết tay đều không được cấp sổ đỏ.
Người sử dụng đất cần đối chiếu cụ thể với các quy định hiện hành để xác định quyền lợi của mình.
6. Hậu quả pháp lý khi mua bán đất bằng giấy viết tay
Việc mua bán đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.
Người mua có thể gặp các trường hợp:
- Không thực hiện được thủ tục sang tên;
- Đất đang có tranh chấp;
- Đất bị kê biên để thi hành án;
- Người bán chuyển nhượng cho nhiều người khác nhau;
- Khó chứng minh quyền sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp.
Trong trường hợp giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên có thể phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự.
7. Cách xử lý khi phát sinh tranh chấp
Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất bằng giấy viết tay, người mua nên:
Bước 1
Thu thập toàn bộ chứng cứ liên quan:
- Giấy chuyển nhượng viết tay;
- Biên nhận giao tiền;
- Chứng từ chuyển khoản;
- Giấy tờ về quá trình quản lý, sử dụng đất;
- Người làm chứng (nếu có).
Bước 2
Tiến hành hòa giải với bên chuyển nhượng.
Bước 3
Nếu không thể giải quyết bằng thương lượng, hòa giải thì có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:
- Công nhận hiệu lực giao dịch;
- Buộc thực hiện thủ tục chuyển nhượng;
- Hoặc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu.
Kết luận
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc mua bán đất bằng giấy viết tay tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và không phải là hình thức giao dịch được pháp luật khuyến khích. Về nguyên tắc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, đặc biệt khi các bên đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ hoặc thuộc diện được pháp luật đất đai cho phép xem xét hợp thức hóa, giấy viết tay vẫn có thể được Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền công nhận. Vì vậy, trước khi thực hiện giao dịch nhà đất, người dân nên lập hợp đồng đúng quy định và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
PHÒNG PHÁP LÝ – VĂN PHÒNG LUẬT SƯ ĐỨC TRỌNG
| Trụ sở chính | Tầng 3, Tòa nhà Thương mại TTC Plaza Đức Trọng, 713 Quốc lộ 20, Đức Trọng, Lâm Đồng. |
| Văn phòng tại TP. HCM | 520/75 Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP. Hồ Chí Minh. |
| Hotline | 0961 523 300 |
| Website | luatductrong.com |
| ls.quynhmi@gmail.com |
